Que faire du logement après un décès ?

Si le défunt était locataire : transfert ou fin du bail

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'au décès du locataire, le bail est transféré, sans nouveau contrat :

au conjoint survivant (lorsqu'il n'est pas déjà cotitulaire du bail) ;
au partenaire de PACS ;
aux descendants qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès ;
aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an.

Si plusieurs personnes le demandent, le juge tranche. Si personne ne remplit ces conditions, le bail est résilié de plein droit par le décès. Les héritiers doivent alors vider et restituer le logement ; le loyer dû jusqu'au décès est une dette de la succession, et le bailleur peut réclamer une indemnité d'occupation tant que les clés ne sont pas rendues. Pour un logement social, le bénéficiaire du transfert doit en plus remplir les conditions d'attribution et le logement être adapté à la taille du ménage (ANIL).

Prévenir le bailleur et récupérer le dépôt de garantie

Informez le bailleur du décès par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant l'acte de décès, et indiquez soit la personne qui bénéficie du transfert du bail, soit la date prévue de restitution des clés. Un état des lieux de sortie est réalisé. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon (article 22 de la même loi), déduction faite des sommes restant dues.

Le conjoint survivant : droit au logement

Le conjoint survivant qui occupait le logement à titre d'habitation principale a le droit d'y rester gratuitement pendant un an, que le logement appartienne au couple, au défunt ou qu'il soit loué (les loyers sont alors remboursés par la succession au fur et à mesure). Le partenaire de PACS bénéficie aussi de ce droit d'un an. Le conjoint marié peut en outre demander un droit viager au logement, dans l'année qui suit le décès. Ces règles figurent aux articles 763 et suivants du Code civil ; le notaire vous indiquera comment les faire valoir.

Si le défunt était propriétaire : indivision et gestion

Le logement entre dans la succession. Tant que le partage n'est pas fait, il appartient en indivision à l'ensemble des héritiers. Les décisions courantes de gestion se prennent à la majorité des deux tiers des droits indivis ; la vente nécessite en principe l'accord de tous. Personne n'est obligé de rester dans l'indivision et chacun peut demander le partage. Un notaire est obligatoire pour transférer la propriété d'un bien immobilier aux héritiers (attestation de propriété).

Assurance habitation, charges et impôts locaux

Assurance habitation : le contrat se poursuit au profit des héritiers jusqu'à sa résiliation. Ne le résiliez pas tant que le logement contient des biens ou n'est pas vendu : un dégât des eaux ou un incendie resterait à la charge de la succession.
Charges de copropriété : prévenez le syndic ; les charges continuent de courir et sont dues par la succession puis par les héritiers.
Taxe foncière : elle est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année. Celle de l'année du décès est donc une dette de la succession, celles des années suivantes sont dues par les héritiers.
Taxe d'habitation : supprimée pour les résidences principales, elle reste due pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale, la situation étant appréciée au 1er janvier. Les propriétaires doivent aussi déclarer l'occupation de leurs biens dans l'espace Finances publiques, rubrique Biens immobiliers, avant le 1er juillet en cas de changement (impots.gouv.fr).

Si le défunt vivait en EHPAD

Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023, l'établissement ne peut facturer le socle de prestations d'hébergement que pendant six jours au maximum après le décès, même si les affaires personnelles sont encore dans la chambre, et doit déduire les frais de restauration. La date retenue est celle de l'état des lieux de sortie contradictoire, qui sert aussi de point de départ pour la restitution du dépôt de garantie (article R. 314-149 du Code de l'action sociale et des familles). Source : solidarites.gouv.fr.

Prévenir le bailleur et les fournisseurs du logement

Delesto peut rédiger le courrier au bailleur et ceux destinés aux fournisseurs du logement à partir de l'acte de décès, et les envoyer en recommandé avec accusé de réception ou par email selon l'organisme, avec les preuves dans votre espace client. Un plan d'action gratuit vous rappelle aussi les échéances. Commencer.

Questions fréquentes

Le bail s'arrête-t-il automatiquement au décès du locataire ?

Oui, s'il n'y a aucun bénéficiaire du transfert prévu par l'article 14 de la loi de 1989 (conjoint, partenaire de PACS, proches vivant avec le défunt depuis au moins un an). Dans ce cas, le bail est résilié de plein droit par le décès.

Faut-il un préavis pour rendre le logement loué du défunt ?

Lorsque le bail est résilié de plein droit par le décès, il n'y a pas de préavis à donner, mais les héritiers doivent libérer le logement rapidement : une indemnité d'occupation peut être demandée jusqu'à la remise des clés.

Combien de jours un EHPAD peut-il facturer après le décès ?

Six jours au maximum pour le socle d'hébergement, frais de restauration déduits, pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023.

Faut-il garder l'assurance habitation ?

Oui tant que le logement n'est pas vidé, rendu ou vendu : le contrat continue au profit des héritiers et protège la succession.

Delesto le fait pour vous. Déposez l'acte de décès et les relevés : chaque organisme reçoit le bon courrier, avec preuves d'envoi et de réception. Ouvrir un dossier

Ce guide donne des repères généraux. Pour une situation particulière, rapprochez vous du notaire chargé de la succession.